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| 2008-11-04 陳淮 來源:上海證券報(bào) |
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所謂救市的說法，是把美國對它的金融市場的一些措施的概括。用到中國房地產(chǎn)市場上，我看不出有任何救市的含義，我國中央政府加大對廉租房這種保障性用房的政府投資力度，支持那些迫切需要改善住房的中低收入群體優(yōu)先改善住房的政策，都是支持老百姓優(yōu)先改善住房這個(gè)基本需求層面的，沒看出有哪條放松了對奢侈性需求的約束，沒有一條鼓勵投資性、投機(jī)性的需求，沒有一條減免了房地產(chǎn)商、開發(fā)商的金融責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，所以我不認(rèn)可救市的說法。
準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是宏觀調(diào)控，就是負(fù)責(zé)總量平衡關(guān)系的政策，供不應(yīng)求的時(shí)候，有可能引發(fā)通貨膨脹，要采取一定的措施抑制需求。供大于求的時(shí)候，我們要刺激需求。供不應(yīng)求的時(shí)候，我們可能要抑制一下需求，使國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡關(guān)系、總供給和總需求盡量達(dá)到一個(gè)平衡。讓老百姓更便宜地買房，怎么能被認(rèn)為是維護(hù)高樓價(jià)呢？這個(gè)邏輯怎么能建立起來呢？
金融專家別自己嚇唬自己，同樣的金融危機(jī)，美國什么癥狀不一定中國也是什么癥狀，美國的問題是他欠別人的錢太多，政府、企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者，中國的問題是別人欠我們的錢太多，我們持有的美國國債、兩房債券以及我們不斷膨脹的出口產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收賬款。面對風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必弄明白這一點(diǎn)。
另外，也別把當(dāng)前中國房地產(chǎn)面臨的問題估計(jì)過大。我給你打個(gè)比方，有一個(gè)大家庭，兄弟很多，老大一年前買了股票，老二買了基金，老三買了黃金，老四買了美元，老五買了QDII，老六炒期貨，老七干脆存了一批石油，老八買了房子。現(xiàn)在，八兄弟中誰是最幸運(yùn)的？不還是買房的相對幸運(yùn)一些么。
所以我們不要把國內(nèi)的樓市說得那么岌岌可危。的的確確，最穩(wěn)定的市場可能是最后風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)點(diǎn)，我們恰好是認(rèn)識到了這一點(diǎn)，所以采取了多方面財(cái)政的政策、貨幣的政策以及鼓舞消費(fèi)者信心的政策，以化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中度。房地產(chǎn)業(yè)就是有風(fēng)險(xiǎn)，但是問題在于，如果風(fēng)險(xiǎn)的所有參與人都擔(dān)一點(diǎn)，就沒事。集中在一個(gè)人身上就壞了，就把這個(gè)人壓死了。
金融專家是不是意識到了，我們通過綁架消費(fèi)者信用，把開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)加到購房人頭上了，現(xiàn)在購房人頭上擔(dān)上浮動利率的風(fēng)險(xiǎn)、未來稅收變化的風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)變動的風(fēng)險(xiǎn)，自己由于經(jīng)濟(jì)緊縮帶來的職業(yè)不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)以及種種意外變故，在這個(gè)環(huán)節(jié)中是不是風(fēng)險(xiǎn)太多了？需要通過各種各樣的政策使它分散到各個(gè)環(huán)節(jié)去。
有一個(gè)最近大家爭論很多的宏觀調(diào)控的問題，好像減點(diǎn)稅、降點(diǎn)息，對總房貸的影響并不大，但是它是非常重要的政策。因?yàn)樽》總�(gè)人按揭貸款總額到今年8月已達(dá)3.4萬億，而2003年末，這個(gè)指標(biāo)只有3300億，也就是說，有90%的按揭貸款是過去4年里貸出去的，而在還貸的時(shí)候，頭三到五年是高風(fēng)險(xiǎn)期。比如說你月供3000元，其中2700元還利息，300元錢還本金，此時(shí)利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你馬上就還不起利息，真正的斷供臨界點(diǎn)恰恰是在這里。我們現(xiàn)在雖然稅收降得不多，但是整個(gè)購房群體的安全性大大地提高了一步。
房價(jià)總是在波動的，有時(shí)漲有時(shí)跌，目前由于市場信心缺乏，它會下跌，但是有一個(gè)基本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，一個(gè)區(qū)域，在一個(gè)較長的時(shí)間里，比如15到20年，一共能賣多少房子是一個(gè)常數(shù)，在社會經(jīng)濟(jì)規(guī)模總量增長速度和人們收入增長速度一定的前提下，這一年多賣了，后面的幾年可能少賣，這年少賣，后面幾年一定會多賣，這是一個(gè)道理。
還得明明確確地跟大家說，在三年之內(nèi)、兩年之內(nèi)，房價(jià)都有可能跌或者漲，但是在20年內(nèi)，頭和尾之間比較，房價(jià)一定是漲的。所以也請大家關(guān)注，什么都有賣期貨的，可唯獨(dú)房地產(chǎn)不賣期貨，金融衍生品市場，沒有一個(gè)國家有房地產(chǎn)指數(shù)交易，為什么呢？當(dāng)指數(shù)的變化是不確定時(shí)，才可以把它做成金融衍生品，而房價(jià)是確定要漲的，所以沒有哪個(gè)國家把房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為一種金融衍生品來交易。但是，這并不等于說明年不會比今年便宜，后年不會比明年便宜，它總是上下波動的。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)有多種因素。
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