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專家指出，十七屆三中全會(huì)后，農(nóng)民工戶籍問題將加快解決，城鄉(xiāng)建設(shè)用地也有望同地同價(jià)同收益(10月12日《新京報(bào)》)。同時(shí)，農(nóng)村改革的核心——農(nóng)地改革有望在宅基地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域得以突破，即放開宅基地流轉(zhuǎn)的界限(10月9日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)。
這是否意味著中國(guó)建設(shè)用地的一級(jí)土地市場(chǎng)由政府壟斷的局面有可能得到改變、"小產(chǎn)權(quán)房"在經(jīng)過一系列合法手續(xù)后都有可能獲得生存發(fā)展的空間？
以往，中國(guó)城市化過程中的幾乎所有建設(shè)用地，其一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)都由政府壟斷，農(nóng)民和村集體無權(quán)自由出讓土地。政府以極低的價(jià)格從農(nóng)民手中征得土地，有時(shí)甚至連跟農(nóng)民打聲招呼都沒有就強(qiáng)行征走，卻以幾十?dāng)?shù)百倍的出讓價(jià)格賣給開發(fā)商，農(nóng)民從土地中獲得的整體收益，不到其中的5%，還被官僚和基層政府層層拖欠和克扣。其不僅導(dǎo)致農(nóng)民的利益被嚴(yán)重剝奪，而且導(dǎo)致官民關(guān)系緊張，亦使城市房?jī)r(jià)成為城市居民不堪承受之重。而鄉(xiāng)村兩級(jí)未經(jīng)縣以上政府征收過程，直接在農(nóng)地和農(nóng)村宅基地上蓋房向城市居民出售的小產(chǎn)權(quán)房，則一直被宣布為不合法并且得不到現(xiàn)代金融體系的支持。另一方面，城市居民向農(nóng)民直接購(gòu)買宅基地和房屋，也不受法律的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，加速了在城市化過程中農(nóng)村房屋特別是城市遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)房的貶值。
如果農(nóng)民宅基地的自由流轉(zhuǎn)得以實(shí)現(xiàn)，則將意味著在符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、繳納國(guó)家稅收等一系列條件下，城市郊區(qū)"小產(chǎn)權(quán)房"的合法化有了一定的突破口；同時(shí)，那些業(yè)已被城市高樓大廈包圍的"城中村"，也應(yīng)該獲得更多自我發(fā)展自我改造的權(quán)利；再一方面，城市居民向農(nóng)民直接購(gòu)房的法律禁區(qū)也應(yīng)被打破。其結(jié)果，是中國(guó)的城市和鄉(xiāng)村共同收獲前所未有的"土地福利"。
一是遠(yuǎn)郊地區(qū)的農(nóng)民可以通過出售宅基地和房屋獲得一筆不菲的進(jìn)城創(chuàng)業(yè)和安居資本；二是近郊地區(qū)和城中村的農(nóng)民可以通過聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自我改造自我發(fā)展自我城市化，其土地收益得到最大限度的保障；三是土地供應(yīng)的壟斷局面得到緩解，房地產(chǎn)的壟斷超額利潤(rùn)可以得到一定程度的擠壓，城市居民和進(jìn)城農(nóng)民可以以相對(duì)合理的價(jià)格購(gòu)買或租賃"城中村"或郊區(qū)房產(chǎn)——它又進(jìn)一步降低城市服務(wù)的成本，實(shí)現(xiàn)城市的貧富混居，為所有城市居民提供更為便利和價(jià)廉的服務(wù)，也給城市中的中低收入者和進(jìn)城新移民提供更好的上升空間。
這其中，一切秘密的源頭就是各級(jí)政府不要與民爭(zhēng)利，把民眾的財(cái)產(chǎn)自由和發(fā)展權(quán)利還給民眾，民眾的自我發(fā)展自我創(chuàng)造就會(huì)創(chuàng)造出源源不斷的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)奇跡。而政府雖然在眼前損失了部分直接出讓土地的收益，但是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)定進(jìn)步，卻可以給政府帶來更為穩(wěn)定和源源不斷的稅收，以及，社會(huì)安定和諧的政治局面。 |