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近日，有眾多媒體報道：9月20日，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、秘書長朱中一在“濱海新區(qū)新紀(jì)元大型論壇”上透露，中房協(xié)日前給國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上書了一份房地產(chǎn)政策調(diào)整建議，得到國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。上述中房協(xié)政策建議主調(diào)是改變目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”。具體政策包括：允許地方政府自行救市；降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率；鼓勵改善性住房需求；加強房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等。
事實上，一些地方政府已開始自行救市。9月7日西安市政府出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼，補貼的比例從0.5%到1.5%不等。而在此之前，河南、沈陽等地也紛紛出臺了類似“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶口等內(nèi)容。按照這些地方政府的說法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)交易恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
一些地方政府出于經(jīng)濟減速的憂慮，在當(dāng)前房價遠(yuǎn)未回歸理性之時，開始自行救市顯得有些草率，與國家當(dāng)前整個的宏觀調(diào)控政策也不符，這其中一個深層次原因就在于房地產(chǎn)行業(yè)是地方投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對地方經(jīng)濟造成較大影響，GDP增長就會成為大問題，這是地方政府最不愿意看到的。
那么，政府該不該救市呢？我們認(rèn)為：答案是否定的。理由有三：一是我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過房價持續(xù)上漲的繁榮期以后，當(dāng)前出現(xiàn)價格滯漲、成交量萎縮的局面，開始進(jìn)入衰退期。如果此時政府救市的話，最多暫時延緩了衰退期，接下來有可能迎來更殘酷的蕭條期。二是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場并不是像一些媒體和開發(fā)商所說的那樣處于“崩潰”的邊緣。盡管一些先知先覺的開發(fā)商開始降價促銷，但是其利潤仍然十分可觀。如果房價能下降到合理的水平，那么剛性需求、彈性需求立刻就會顯現(xiàn)出來，一些開發(fā)商降價促銷的效果非常明顯就說明這一問題。三是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)歷了整整3年時間，好不容易才出現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，如果此時政府出臺救市政策，那么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就會前功盡棄。
2008年以來，我國宏觀經(jīng)濟面臨著嚴(yán)峻考驗，消費、投資、外貿(mào)國民經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車都出現(xiàn)減速的狀況。在此背景下，9月15日央行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。有人說央行此舉對房地產(chǎn)市場是重大利好，是救市的信號。
我們認(rèn)為：下降“兩率”一方面是為了解決當(dāng)前經(jīng)濟運行中存在的突出問題，采取區(qū)別對待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的信貸原則。從緊的貨幣政策微調(diào)，主要給處在艱難境地的中小企業(yè)帶來生機。江浙、廣東70%的出口型中小企業(yè)面臨生存危機。央行利率的調(diào)整，對實體經(jīng)濟的作用較為明顯，意在幫助中小企業(yè)和激活實體經(jīng)濟增長。本次下調(diào)利率為不對稱下調(diào)，只下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，幅度為0.27，下調(diào)幅度很小，可見央行貨幣政策的謹(jǐn)慎。對長期按揭的業(yè)主來說，利息支出將會減少小部分，但影響不大，因此對樓市的影響非常小。
另一方面，從存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)來看，四大國有股份銀行，外加交通銀行和郵政儲蓄銀行存款準(zhǔn)備金率保持不變，也表示政府對金融風(fēng)險深感擔(dān)憂，對主要資金來源為四大銀行的房地產(chǎn)行業(yè)來講，其他銀行下調(diào)不能認(rèn)為就是銀根松動，而只能解釋為局部微調(diào)。
此外，下降“兩率”的政策重點是國內(nèi)經(jīng)濟增長，而不是針對房地產(chǎn)救市。再看看，這兩個月來央行及銀監(jiān)會的“限貸令”和住房按揭制度的改善，說明在采取政策防范房地產(chǎn)的風(fēng)險。
因此，房地產(chǎn)市場還是讓其按照目前運行的軌跡發(fā)展為好。多發(fā)揮“市場之手”，“政府之手”盡量少之又少。 |