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從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，世界上舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市，會(huì)出現(xiàn)不同程度的“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)低谷”現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)既是舉辦奧運(yùn)會(huì)的最大受益行業(yè)之一，同樣也可能是奧運(yùn)會(huì)后波動(dòng)最大的行業(yè)之一。
對于北京房地產(chǎn)市場而言，在后奧運(yùn)時(shí)代，一方面會(huì)步入理性回歸，同時(shí)也蘊(yùn)含著巨大的機(jī)遇。
從北京市統(tǒng)計(jì)年鑒披露的數(shù)據(jù)來看，2001年到2005年，北京市商品住宅竣工面積和銷售面積都增長一倍以上。供求比始終保持在1.1到1.3之間，市場吸納能力良好。商品住宅成交均價(jià)自2001年的4700元/平方米，上漲到2007年的12000元/平方米，7年之間增長了近3倍。亞奧區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格甚至從最初開盤的6000元/平方米，上漲到目前的20000－30000元/平方米。之所以出現(xiàn)如此場景，奧運(yùn)因素功不可沒。
2001年到2007年，北京市累計(jì)對城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投入1800億元，用于交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、環(huán)境治理以及“數(shù)字北京”信息化構(gòu)建等方面。北京硬件與軟件設(shè)施的改善，優(yōu)化了投資環(huán)境，增加了城市競爭力。
2001年以來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額保持年均17%的增速，占固定資產(chǎn)投資的比重也出現(xiàn)了跳躍式增長，且始終保持在50％以上。2001年到2007年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為53.6%，高于天津、上海、深圳這三個(gè)城市20－30個(gè)百分點(diǎn)。
然而，在度過超常規(guī)發(fā)展的2005年、2006年、2007年三年后，在奧運(yùn)帶動(dòng)效應(yīng)結(jié)束和各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策綜合影響下，市場進(jìn)入了短期調(diào)整階段。當(dāng)前，住宅買方市場格局日益明顯。2007年下半年以來，住宅供應(yīng)與銷售雙雙萎縮。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008年上半年北京新增商品住宅596萬平方米，預(yù)售登記485萬平方米，分別僅占2007年的40％和29％，成交價(jià)格自4月以來也出現(xiàn)小幅下降；二手住宅市場交易由活躍轉(zhuǎn)向低迷，成交量同比下降7％。
一些專家認(rèn)為，北京等地的樓市，寒冬遠(yuǎn)未過去，步入理性回歸階段在情理之中。
當(dāng)前樓市進(jìn)入調(diào)整階段，但從另一方面看，目前我國仍處于城市化和工業(yè)化快速推進(jìn)的階段。1400億元的奧運(yùn)直接投資僅占北京2007年GDP的15％，按照北京市的規(guī)劃，北京在奧運(yùn)會(huì)后的基礎(chǔ)設(shè)施投資空間仍十分巨大。可以說，奧運(yùn)會(huì)的舉辦只是一個(gè)短期利好因素，而非決定性因素。
從供需的角度來看，隨著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，住宅市場需求還會(huì)保持旺盛。長期來看，北京樓市仍蘊(yùn)含發(fā)展機(jī)遇。 |