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國土資源部執(zhí)法局副局長郭寶平7月8日表示，國土資源部關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的報(bào)告已上交國務(wù)院，提出初步政策：新發(fā)生的一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的，要由地方政府妥善處理；第三個(gè)原則就是，決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占便宜。（7月9日《新京報(bào)》）
看來外界所認(rèn)為的“松綁”，不過是處理歷史遺留問題的一種說法。而北京發(fā)改委6月的一份文件，也曾引發(fā)人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化的遐想。該文件提出，有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易。由于社會(huì)上將此解讀為小產(chǎn)權(quán)房解禁，北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人不得不澄清：上市交易的農(nóng)民自住房并非一般的農(nóng)民宅基地上的自建房，即小產(chǎn)權(quán)房，《意見》里的相關(guān)規(guī)定均是針對(duì)北京“綠化隔離地區(qū)建設(shè)”而言的。
雖然困難重重，但小產(chǎn)權(quán)房解禁仍值得期待。如果允許農(nóng)民宅基地流入市場，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)權(quán)由市場定價(jià)，農(nóng)民直接參與農(nóng)村土地分配，土地利益鏈條將完全拆散重新組合。這意味著土地使用制度的變革。
據(jù)國家有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，被征土地征用費(fèi)的收益分配比例為：地方政府占20%至30%，企業(yè)占40%至50%，村級(jí)組織占25%至30%，農(nóng)民僅占5%至10%。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明，農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征用價(jià)格大概為出讓價(jià)格的1/10，而農(nóng)地出讓價(jià)格又大概是農(nóng)地市場價(jià)格的1/5。從積極意義上看，小產(chǎn)權(quán)房解禁可讓農(nóng)民進(jìn)入土地資產(chǎn)渠道，分享土地收益，減少城市化過程中的貧民，從整體上減少了社會(huì)成本。
小產(chǎn)權(quán)房解禁還可以促進(jìn)農(nóng)村土地集約化。耕地減少與土地需求的增加是目前的一個(gè)主要矛盾，而去年被批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的成都、重慶一直在低調(diào)探索，突破口就是農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)和集約使用。今后在成都試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，集體建設(shè)用地將擁有與城鎮(zhèn)建設(shè)用地幾乎等同的地位，可以進(jìn)入土地有形市場公開出讓，并可申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記，宅基地也可在一定條件下通過房屋聯(lián)建、出租等方式流轉(zhuǎn)。
當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房解禁，政府將面臨以下難題：地方政府的土地收益如何保證？如何彌補(bǔ)以高價(jià)獲得土地的開發(fā)商的損失？如何彌補(bǔ)以高價(jià)購房的購房者的損失？
最重要的是，如何實(shí)現(xiàn)第三個(gè)原則，“決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占便宜”，這句話衍生開來，就是不讓農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與小產(chǎn)權(quán)房成為新一輪既得利益者的盛宴。由于在定價(jià)博弈中，農(nóng)民具有天然劣勢，避免農(nóng)民得到小筆補(bǔ)償而失去日后保障，是政府首要考慮的問題。在此過程中，有必要加重農(nóng)民的博弈砝碼，讓農(nóng)民持有地票入股公司，分享日后紅利，或者干脆像我國臺(tái)灣地區(qū)一樣，讓農(nóng)民持地或者持票坐等地價(jià)升值，都是不錯(cuò)的方法。關(guān)鍵是讓農(nóng)民獲得土地資產(chǎn)的溢價(jià)，一勞永逸地解決城市化即農(nóng)民成為城市貧民的難題。農(nóng)民獲得土地流通權(quán)，自然會(huì)保護(hù)自己的利益，開發(fā)商與地方政府的非正常溢價(jià)途徑也就被封堵了。
困難不是改革停滯的理由，土地市場一場自下而上的改革已初露端倪，其意義不在小崗村承包之下。
日前，備受關(guān)注的宋莊宅基地房糾紛案中的兩起案件在法庭的主持下和解。而與此同時(shí)，宋莊鎮(zhèn)政府一份《宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦法指導(dǎo)意見》，規(guī)定農(nóng)民有權(quán)處置房產(chǎn)，無權(quán)處置宅基地，村民一旦賣掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權(quán)。經(jīng)過村民代表大會(huì)集體表決后，村委會(huì)有權(quán)收回宅基地并將使用權(quán)轉(zhuǎn)給藝術(shù)家。村委會(huì)所得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入將按地塊大小平均分配給村民。農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)試點(diǎn)正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國家立法機(jī)構(gòu)，通過立法來解決。
其實(shí)，改革可以趕上市場化的腳步，有關(guān)虧損可以通過市場差價(jià)來彌補(bǔ)。
立法解決應(yīng)該有建設(shè)性，關(guān)上小產(chǎn)權(quán)房大門，相當(dāng)于關(guān)上土地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的大門，關(guān)上農(nóng)民分享土地資產(chǎn)收益的大門，與目前各地的土地市場化努力背道而馳。 |