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今年以來，全國樓市成交低迷，房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，部分地區(qū)房價(jià)下跌。對(duì)此，有專家呼吁政府為緊縮政策“松綁”以“救市”。房價(jià)下跌真的能“綁架”緊縮政策嗎？恐怕未必。
首先應(yīng)該弄清楚幾個(gè)問題。
一是目前房價(jià)下跌的“災(zāi)情”究竟有多嚴(yán)重？不妨來看一組最新數(shù)據(jù)——深圳5月住宅均價(jià)比去年10月的高點(diǎn)下降30%左右，6月房價(jià)止跌；上海住宅價(jià)格上半年上漲了7.26%，比去年下半年漲幅趨緩，但仍在高位上溫和上行；5月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.2%；招商證券統(tǒng)計(jì)，上半年重點(diǎn)城市的成交量總體上出現(xiàn)了30%以上的降幅。
以上數(shù)據(jù)顯示，成交低迷仍是目前樓市最大特征，但房價(jià)下跌僅限于部分地區(qū)和時(shí)段。多數(shù)地區(qū)房價(jià)仍在緩慢上漲或盤整中。由此看來，作出全國房價(jià)暴跌之類的判斷與事實(shí)差之千里。
二是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)崩盤？毋庸置疑，今年地產(chǎn)業(yè)總體面臨利潤增速下滑的局面，但主要壓力不是來自房價(jià)下跌，而是來自銷售低迷及由其加重的資金緊張。尋根究底，銷售縮量是由于前期市場(chǎng)泡沫過大，打擊了購房者需求。目前的調(diào)整是市場(chǎng)擠泡沫、重新尋求平衡的過程，并非行業(yè)“末日”即將來臨。
萬科6月銷售面積和金額同比分別下降38%和22.8%。分析師指出，這在一定程度上代表了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數(shù)過大。而從陸續(xù)公布的上市公司半年報(bào)業(yè)績預(yù)報(bào)看，房地產(chǎn)業(yè)上市公司預(yù)增家數(shù)占比超過六成，預(yù)計(jì)利潤增速多在50%以上。
至于資金緊張的情況，并非房地產(chǎn)業(yè)所獨(dú)有，所有行業(yè)都面臨緊信貸政策的影響。雖然房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率較高，但其利潤率也高，2007年房地產(chǎn)業(yè)毛利率在A股市場(chǎng)所有行業(yè)中排第一。分析師認(rèn)為，那些去年高價(jià)拿地、今年銷售不佳的房地產(chǎn)公司資金壓力更大，這顯然是由企業(yè)經(jīng)營策略決定的。
此外，房地產(chǎn)業(yè)在“大洗牌”中也并非無所作為。日本、香港、美國的經(jīng)驗(yàn)證明，在房價(jià)下跌30%-90%的同時(shí)，大地產(chǎn)商可以抓住機(jī)會(huì)兼并中小同行，更可以趁機(jī)壓低地價(jià)、降低成本，從源頭上擠出泡沫。
三是銀行受到的沖擊有多大？支持“救市”的專家多認(rèn)為，樓市崩盤是銀行和政府不能承受之“重”，主張為地產(chǎn)信貸和個(gè)人房貸“松綁”。
銀行5月份數(shù)據(jù)的確顯示個(gè)人房貸出現(xiàn)明顯滑坡。不過，這可能更多是房價(jià)過高、民眾觀望心態(tài)所致。在市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的時(shí)候，放松房貸只能激勵(lì)投資性購房，而非有真實(shí)需求的購房。這將加重銀行承受樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，與次貸危機(jī)產(chǎn)生的機(jī)制是完全一樣的。
目前，銀行業(yè)的利潤和資產(chǎn)質(zhì)量情況仍是良好的，沒有受到樓市影響的跡象。已預(yù)告半年報(bào)業(yè)績的7家銀行預(yù)增幅度均超過50%，其中4家超過100%。
這樣看來，幻想房價(jià)下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法過于天真。目前實(shí)行的緊縮政策既不是僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，也不會(huì)因某個(gè)行業(yè)的下滑而改變。緊縮政策的調(diào)控方向是否改變，取決于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的態(tài)勢(shì)，更取決于通脹狀況的趨向。在高通脹的風(fēng)險(xiǎn)沒有得到根本化解之前，放松緊縮政策只會(huì)刺激信貸，加速貨幣供應(yīng)量增加，從而帶來更高的通脹風(fēng)險(xiǎn)。 |