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2007年，廣州房?jī)r(jià)一個(gè)月一個(gè)臺(tái)階地飛速上漲，但到了年底，突然步入下跌軌道，一直到今天還在下跌路上。那么，是什么導(dǎo)致了廣州房?jī)r(jià)的下跌？解剖廣州房?jī)r(jià)這只麻雀，對(duì)今后的樓市調(diào)控將具有極其重要的參考價(jià)值。
去年兩會(huì)期間，廣州市市長(zhǎng)張廣寧對(duì)媒體說(shuō)：“按照中央的要求，廣州市政府會(huì)全力以赴地把這個(gè)房?jī)r(jià)壓下來(lái)”；“中低收入者如果想買(mǎi)房，不用著急，我認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)”；“中低收入者不要去市場(chǎng)買(mǎi)高價(jià)樓了，以后就可以買(mǎi)政府廉價(jià)房，便宜得很，不要著急。”
張廣寧的言論，引起開(kāi)發(fā)商的激烈批評(píng)，認(rèn)為是政府在干預(yù)市場(chǎng)，而張廣寧市長(zhǎng)則認(rèn)為“住房問(wèn)題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題”。現(xiàn)在，當(dāng)我們重新回頭看待這番話的時(shí)候，或許會(huì)生出不少感慨。廣州房?jī)r(jià)真的跌了，而且，跌得不少。而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的，正是張廣寧市長(zhǎng)極力主導(dǎo)的“政府廉價(jià)房”。
張廣寧市長(zhǎng)所指的廉價(jià)房，包括兩大部分：一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是限價(jià)房，而這兩者都對(duì)商品房有替代作用，而任何一種商品當(dāng)出現(xiàn)替代品的時(shí)候，其價(jià)格都必然受到影響，影響強(qiáng)度根據(jù)替代品的數(shù)量來(lái)定。而且，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房，在替代商品房上又是互補(bǔ)的。前者替代中等偏下的收入者，后者偏向于中等靠上的收入者，基本上涵蓋了數(shù)量龐大的夾心層。因此，廣州的房?jī)r(jià)下跌，正是廉價(jià)房供應(yīng)增大的結(jié)果。廣州的做法，實(shí)際上為今后的樓市調(diào)控政策積累了一個(gè)寶貴的經(jīng)驗(yàn)，那就是通過(guò)多層次的市場(chǎng)供應(yīng)體系的建立，對(duì)開(kāi)發(fā)商所主導(dǎo)的商品房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，促使房?jī)r(jià)的下跌。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，廣州已公開(kāi)出讓14宗限價(jià)房用地，規(guī)劃建筑面積277.5萬(wàn)平方米，可供應(yīng)限價(jià)房3萬(wàn)多套。為解決中等收入家庭住房困難問(wèn)題，廣州今年將再推8個(gè)限價(jià)房樓盤(pán)，總建筑面積約為150萬(wàn)平方米。而且，張廣寧特別強(qiáng)調(diào)，政府廉價(jià)房的質(zhì)量一定要超過(guò)開(kāi)發(fā)商建造的商品房。
因此，政府廉價(jià)房對(duì)開(kāi)發(fā)商建造的商品房不僅有數(shù)量上的替代作用，同時(shí)還有了品質(zhì)上的替代作用，雙重替代，最終成為壓垮廣州房?jī)r(jià)的最沉重的一根稻草。一些開(kāi)發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略，從對(duì)暴利的瘋狂追逐轉(zhuǎn)到理性面對(duì)市場(chǎng)，在住房結(jié)構(gòu)與定價(jià)方面，采取更加靈活的策略。在廣州市政府供應(yīng)的限價(jià)房開(kāi)盤(pán)的同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商打出了“比限價(jià)房?jī)r(jià)格更低”的廣告，他們開(kāi)發(fā)出來(lái)的低價(jià)商品房，對(duì)政府主導(dǎo)的限價(jià)房構(gòu)成挑戰(zhàn)，也構(gòu)成“補(bǔ)充”效應(yīng)，最終增加了廉價(jià)房的供應(yīng)量，并改變了整個(gè)住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)商不再是住房的最強(qiáng)勢(shì)供應(yīng)者，不再像過(guò)去那樣憑借壟斷地位掌控定價(jià)權(quán)。
于是，廣州成為中國(guó)第一個(gè)房?jī)r(jià)開(kāi)始回落的城市。廣州日前推出的第4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，打出最便宜的房?jī)r(jià)每平方米僅4000元人民幣，首日即告售出七成。廣州市國(guó)土房管局一位官員坦言，限價(jià)房對(duì)廣州東部樓市影響明顯。去年8月，廣州東部地區(qū)在售的洋房均價(jià)已攀升到1萬(wàn)元/平方米，部分樓盤(pán)曾叫價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。在政府限價(jià)房的重壓下，同區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)跌破7千元/平方米的心理防線，相比去年十月時(shí)的價(jià)位，整體下調(diào)幅度高達(dá)約二到四成。
要調(diào)控房?jī)r(jià)，廣州的做法具有重要的參照意義。當(dāng)然，廣州也有一定的特殊性，那就是，廣州是一個(gè)工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，其土地出讓收入在其財(cái)政構(gòu)成中的比例較小，政府可以大膽地以民生為重，放棄部分土地出讓收入，實(shí)實(shí)在在地解決住房問(wèn)題，而那些有“土地財(cái)政”之稱(chēng)的地方，是否有能力效法廣州的做法是值得存疑的。但不管怎樣，當(dāng)房?jī)r(jià)連年上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的情況下，通過(guò)調(diào)控促使房?jī)r(jià)的理性回歸是非常必要的。這既是民生的需要，也是擠壓房地產(chǎn)泡沫，規(guī)避泡沫集中破滅風(fēng)險(xiǎn)的需要。那些樓市調(diào)控總不見(jiàn)效果的地方，應(yīng)該學(xué)學(xué)廣州的做法，當(dāng)然，首先要學(xué)的就是廣州市對(duì)待住房問(wèn)題的態(tài)度：不是把它當(dāng)成純粹的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是當(dāng)成一個(gè)政治問(wèn)題、民生問(wèn)題。 |